O mercado de lajes ainda apresenta números muito aquém do ideal, mas está no caminho certo.
A combinação de pouca entrega de novos imóveis com a locação de 84.105 m² resultou na redução da vacância dos ativos corporativos de SP para 18,91%.
No início do ano passado, esse indicador estava em 21,32%.
A localização dentro da cidade continua sendo um diferencial muito grande, com regiões como a Nova Faria Lima apresentando taxa de vacância de 8,56%.
O cenário ainda não é confortável para os FIIs do setor, demandando paciência por parte do investidor.
O mercado de galpões classe A continua aquecido, mas já dá sinais de desaceleração do crescimento.
A vacância de ativos logísticos em São Paulo atingiu 8,82%, o menor patamar dos últimos anos. O preço do aluguel pedido também cresceu em relação a 2024.
Entretanto, a atividade construtiva desacelerou, principalmente pela alta do custo de construção. O número de novas locações também foi menor que nos trimestres anteriores.
Os inquilinos estão cada vez mais exigentes quanto à localização dos ativos. Imóveis situados em um raio de 30 km da cidade de São Paulo estão sendo mais demandados.
As ações da montadora chinesa BYD caíram 8,5% na Bolsa de Hong Kong nesta segunda-feira, após a empresa anunciar cortes de preços de até 35% em mais de 20 modelos de veículos elétricos e híbridos. O modelo Seagull, por exemplo, teve seu preço reduzido de 69.800 para 55.800 yuans (aproximadamente US$ 7.750).
Embora a estratégia tenha aumentado o tráfego nas concessionárias em até 40%, investidores temem que a intensificação da guerra de preços no setor possa pressionar as margens de lucro e afetar negativamente o mercado como um todo.
Apesar da queda nas ações, a BYD continua a expandir sua presença global, tendo superado a Tesla em vendas de veículos elétricos na Europa pela primeira vez em abril de 2025.
O IRDM11 segue sua jornada de recuperação. O fundo, que já foi considerado um dos melhores do mercado, sofreu com erros de sua gestão em algumas decisões de investimento.
Atualmente, o fundo tem um grande prejuízo acumulado em seu portfólio, o que prejudica suas expectativas de resultados.
A nova equipe de gestão que assumiu o IRDM11 vem fazendo um trabalho de limpeza na carteira e, principalmente, de recuperação da confiança dos investidores. A característica que chama atenção é a tentativa de estabilizar os rendimentos do fundo.
O IRDM11 já possui R$ 0,65 por cota em resultado acumulado, que será utilizado para equilibrar as distribuições. O caminho é longo para o fundo.
1.290.269 é o número de cotistas do MXRF11, disparado o FII com maior quantidade de investidores, 2,18 vezes mais que o segundo lugar.
Atribuímos esse sucesso ao longo histórico do fundo, mas principalmente à sua fama de “fundo barato”. O MXRF11 foi um dos pioneiros a negociar sua cota por R$ 10, atraindo muitos investidores e mantendo o fundo no radar.
Entretanto, não é de hoje que o MXRF11 está mais caro que seus pares. Hoje é negociado a 1,02 vezes o valor patrimonial, ou seja, 2% acima do seu valor “justo”. Em comparação, outros FIIs de papel operam com P/VP de 0,96, 0,94 e até 0,91.
Os holofotes prejudicaram o MXRF11, tornando difícil encontrá-lo com desconto atrativo. Além disso, todos os FIIs comparados entregaram mais rendimentos nos últimos 12 meses, reforçando a prioridade que damos aos seus concorrentes.
As ações da Apple (AAPL) acumulam uma queda de 24% em 2025, tornando-se a pior performance entre as grandes empresas de tecnologia. Esse desempenho reflete a preocupações com tarifas comerciais e à percepção de que a Apple está ficando para trás na corrida da inteligência artificial . Além disso, a recente redução no programa de recompra de ações da empresa, de US$ 110 bilhões para US$ 100 bilhões, decepcionou alguns investidores.
No entanto, acreditamoso que essa queda pode ser vista como uma oportunidade de compra, destacando que, historicamente, quando o índice preço/lucro (P/L) da Apple cai abaixo de 25, os retornos subsequentes tendem a ser positivos. Com uma sólida geração de caixa e planos de expansão em inteligência artificial, a Apple pode estar posicionada para uma recuperação no longo prazo.
As ações da Nvidia encerraram uma sequência de quatro semanas consecutivas de valorização, refletindo a cautela dos investidores antes da divulgação dos resultados financeiros da empresa, prevista para esta semana. A expectativa é que os resultados trimestrais da Nvidia forneçam insights cruciais sobre o impacto das recentes políticas comerciais e a demanda por seus produtos no setor de tecnologia.
O TEPP11 anunciou uma pequena venda que irá gerar um lucro de aproximadamente R$ 0,10 por cota.
Outra notícia positiva é que o fundo completou seu décimo nono mês consecutivo sem vacância.
O lucro com vendas passadas vem permitindo que o fundo pague um dividendo muito acima do recorrente.
As últimas três distribuições do TEPP11 foram de R$ 0,95 por cota; para maio de 2025, é esperada mais uma de R$ 0,95, e para junho de 2025, uma de R$ 1,05 por cota.
A partir daí, a expectativa é a redução dos rendimentos para R$ 0,74 por cota.
Note que não há nada de errado nisso, já que se configura como o fim dos lucros gerados com vendas, portanto o pagamento voltará a ser apenas fruto dos aluguéis.
O TEPP11 segue sendo um dos FIIs com melhor desempenho dos últimos dois anos. Portanto, não se assuste com a queda de seus rendimentos, pois não passa de um movimento natural.
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Um famoso site de mercado imobiliário publicou uma matéria muito interessante sobre o futuro de alguns fundos imobiliários. A grande sacada do texto é a expectativa de “morte” dos FOFs e sua transformação em Hedge Funds.
Os FOFs são fundos que investem em outros fundos imobiliários, enquanto os Hedge Funds têm a liberdade de alocar em CRIs, FIIs, ações, FIDCs etc.
O principal argumento a favor dos Hedge Funds é sua capacidade de surfar as diferentes fases do ciclo imobiliário, já que é possível investir no ativo mais adequado para cada cenário.
Muitos FOFs já estão sendo incorporados a esses novos ativos, como foi o caso do MGFF11 com o VGHF11 e do BCFF11, que se transformou no BTHF11.
Concordamos com a visão de que essa é uma evolução natural do produto; porém, como investidores, não vemos atratividade em participar desse processo.
Vários FOFs apresentam mais qualidade do que os Hedge Funds disponíveis; portanto, ainda são opções melhores.
No futuro, tudo indica que os Hedge Funds serão produtos mais demandados e atrativos; porém, para o cenário atual, ainda não é a hora de fazer essa migração.
A Patria fortaleceu seu nome no mercado de fundos imobiliários ao adquirir a VBI e o braço de gestão da CSHG.
Com isso, fundos famosos como HGLG11, PVBI11, LVBI11 e HGRU11 estão sob a bandeira da Pátria.
Entretanto, mesmo com todas essas aquisições, o segmento de shoppings permanecia inexplorado.
Foi apenas questão de tempo.
A gestora anunciou a compra da área de FIIs da Genial Investimentos, que tem o MALL11 como grande destaque.
A operação ainda depende de algumas aprovações, principalmente da assembleia de cotistas.
O MALL11 mostrou grande evolução nos últimos anos, de forma que as possibilidades são infinitas caso passe a ser gerido por uma das equipes mais competentes do mercado de FIIs.
Vamos acompanhar as cenas dos próximos episódios.
O presidente dos Estados Unidos, Donald Trump, decidiu adiar para julho a aplicação de uma tarifa de 50% sobre importações vindas da União Europeia. A medida foi anunciada após um telefonema com a presidente da Comissão Europeia, Ursula von der Leyen. A decisão ajuda a reduzir tensões comerciais entre os dois blocos e contribui para o sentimento positivo nos mercados.
Na agenda econômica, o destaque desta segunda-feira é a participação da presidente do Banco Central Europeu, Christine Lagarde, em um evento na Alemanha, às 10h20 (horário de Brasília). Ao longo da semana, os investidores estarão atentos à ata do FOMC (na quarta), ao PIB e à inflação do primeiro trimestre dos EUA (quinta), e ao índice PCE de abril (sexta).
A alavancagem de um FII sempre deve ser observada por três ângulos: tamanho, prazo e custo.
No Simpla, consideramos que o patamar confortável de alavancagem é até 15% do patrimônio líquido. Caso o volume de obrigações supere esse percentual, tomamos mais cuidado com o ativo e damos mais relevância ao cumprimento das demais exigências.
Pelo aspecto do prazo, quanto mais alongada for a dívida do FII, melhor ela tende a ser. Uma dívida longa permite que o fundo tenha um cronograma de amortização mais cômodo, de forma a não sofrer pressões de curto prazo. Além disso, se o prazo da dívida for casado com o dos contratos de aluguel, o fundo terá receitas e despesas alinhadas.
Por fim, o custo sempre é importante. No momento, os FIIs com alavancagem atrelada ao CDI sofrem bastante, já que a Selic está elevada. Ao assumir um compromisso, o gestor precisa fazer uma boa leitura de cenário.
A alavancagem em si não é um problema; inclusive, quando bem feita, possibilita o aumento dos dividendos e a aquisição de imóveis em momentos favoráveis.
O uso de dívidas é mais um motivo para realizarmos uma análise cuidadosa dos fundos imobiliários.
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A semana começa com os mercados globais operando em ritmo mais lento devido aos feriados nos Estados Unidos e no Reino Unido, o que naturalmente reduz a liquidez nas bolsas internacionais. Apesar disso, os índices futuros em Nova York registram alta, com o S&P 500 futuro subindo 1,2%. O otimismo também foi observado na Ásia: o Nikkei, no Japão, fechou em alta de 1%, enquanto o índice de Xangai permaneceu estável.
Além do cenário externo, os investidores acompanham de perto os desdobramentos da política comercial dos EUA, que nesta segunda-feira teve um movimento importante.
Ações
B3SA3: após a recente valorização das ações, optamos por reduzí-las algumas posições no ranking. Entendemos que a empresa tem conseguido diversificar suas fontes de faturamento, especialmente com a exploração do mercado de renda fixa, mas ainda é muito dependente da renda variável, que tem certo risco.
ITUB4: por conservadorismo em relação ao preço atual, optamos por rebaixar a ação no ranking.
SUZB3: o momento para o setor de celulose não é dos melhores, mas isso não justifica o preço da Suzano, que tem um grande potencial de geração de caixa. Estamos monitorando mais de perto sua situação, pois pode ser recomendada no futuro.
TTEN3: a empresa vem de bons resultados, tendo conseguido abrir novos canais de vendas na Ásia. A Três Tentos também poderia voltar a ser recomendada se atingíssemos nossa margem de segurança.
Fundos Imobiliários
Na última semana, tivemos pouca volatilidade no mercado de fundos imobiliários. Os preços se mantiveram estáveis, por isso não fizemos alterações na estrutura do ranking.
Ativos Globais
AVB: O Avalon Bay subiu uma posição no ranking de REITs por oscilações do preço das ações.
CVX: A companhia aumentou, mesmo que de forma modesta, o seu nível de endividamento. Desta forma, caiu a nota no quesito saúde financeira, perdendo algumas posições no raking de stocks.
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O Google está intensificando seus esforços em inteligência artificial na busca, em resposta ao aumento da concorrência de ferramentas como ChatGPT e SearchGPT da OpenAI. A empresa está incorporando mais recursos de IA generativa em sua plataforma de busca, visando manter sua posição dominante no mercado. Essas mudanças ocorrem em meio a preocupações sobre a capacidade do Google de proteger seus negócios principais diante das ameaças emergentes.
Além disso, o Google está passando por uma reestruturação significativa, com mudanças na liderança de suas equipes de busca e publicidade. Nick Fox assumirá a liderança da equipe de Conhecimento e Informação, substituindo Prabhakar Raghavan, que se tornará o novo diretor de tecnologia da empresa. Essas alterações visam alinhar a estrutura organizacional do Google com sua estratégia focada em IA.
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O preço do petróleo Brent ultrapassou US$66 por barril nesta quarta-feira, 21 de maio de 2025, impulsionado por relatos de que Israel estaria se preparando para atacar instalações nucleares do Irã. Segundo fontes da inteligência dos EUA citadas pela CNN, Israel está movimentando munições e realizando exercícios aéreos que indicam uma possível ofensiva, embora ainda não haja confirmação de uma decisão final.
Esse cenário elevou os temores de interrupções no fornecimento de petróleo, especialmente porque o Irã é o terceiro maior produtor da OPEP, com uma produção diária de 3,3 milhões de barris. Além disso, há preocupações de que o Irã possa retaliar bloqueando o Estreito de Hormuz, uma rota estratégica por onde passa uma significativa parcela do petróleo global.