O VICI Properties encerrou o quarto trimestre de 2025 consolidando sua posição como o principal REIT de experiências e jogos do mundo, demonstrando uma execução operacional resiliente em um cenário macroeconômico de juros restritivos. O período foi marcado pela maturação de aquisições estratégicas e pela manutenção de indicadores operacionais robustos. A tese de investimento permanece pautada na previsibilidade do fluxo de caixa e na qualidade de crédito de seus principais inquilinos. A receita total no 4T25 atingiu US$1,01 bilhão, representando um avanço de 3,8% frente aos US$976,1 milhões reportados no mesmo período de 2024. No acumulado do ano fiscal de 2025, a receita somou US$4,02 bilhões, uma expansão de 4,1% em relação aos US$3,86 bilhões do exercício anterior. Esse crescimento foi impulsionado primordialmente pelos reajustes contratuais (escalators) atrelados à inflação e pela incorporação de novas receitas provenientes de financiamentos estruturados realizados ao longo do ano. O indicador de geração de caixa mais relevante para REITs, o Adjusted Funds From Operations (AFFO), demonstrou performance sólida, totalizando US$ 42,5 milhões no 4T25, um aumento de 6,8% contra o período do ano passado. O AFFO por ação atingiu US$ 0,60 no trimestre, superando os US$ 0,57 do ano anterior. No consolidado de 2025, o AFFO por ação foi de US$2,38, um crescimento de 5,1% sobre 2024, evidenciando a capacidade da companhia em converter o crescimento de receita em retorno real. Do ponto de vista operacional, o VICI manteve sua taxa de ocupação em 100% em todo o portfólio, composto por 93 ativos. O perfil dos contratos de locação permanece extremamente defensivo, com um prazo médio ponderado (WALT) de aproximadamente 39,6 anos. A estrutura de contratos triple-net lease continua a ser um diferencial competitivo, visto que transfere a responsabilidade de custos operacionais, impostos e seguros integralmente aos inquilinos, protegendo as margens do REIT. A estratégia de alocação de capital em 2025 foi agressiva e diversificada, com cerca de US$2,1 bilhões em novos investimentos e compromissos de financiamento, apresentando um yield inicial médio ponderado de 8,9%. Entre as movimentações relevantes, destaca-se a expansão para ativos de lazer não relacionados a jogos, como o projeto One Beverly Hills. Essa estratégia visa reduzir a concentração setorial e capturar oportunidades em destinos de entretenimento de alta barreira de entrada. A saúde financeira da companhia permanece em patamares confortáveis para a manutenção do rating de investment grade. O VICI encerrou 2025 com uma liquidez total de US$ 3,2 bilhões, sendo US$ 563,5 milhões em caixa e equivalentes. A dívida total somava US$ 17,1 bilhões ao final do ano, com uma relação de dívida líquida sobre o EBITDA ajustado de 5,4x. O cronograma de vencimentos exigirá atenção em 2026, quando US$1,75 bilhão em notas seniores deverão ser refinanciados. A política de remuneração aos acionistas seguiu a trajetória de crescimento, com o dividendo trimestral elevado para US$ 0,45 por ação, totalizando US$1,80 em base anualizada. Esse valor representa um aumento de 4,0% em relação ao dividendo anterior. O payout ratio sobre o AFFO manteve-se saudável em 69%, garantindo a sustentabilidade da distribuição e permitindo a retenção de capital para o reinvestimento em novas oportunidades de crescimento. Como pontos de atenção, monitoramos a concentração de receita em operadores como Caesars e MGM, que representam a maior parte do fluxo de aluguel. Movimentações no setor de cassinos, incluindo potenciais fusões e aquisições entre os inquilinos, podem impactar a percepção de risco de crédito do portfólio. Além disso, a manutenção de taxas de juros elevadas por um período prolongado pode pressionar os custos de captação para os novos investimentos planejados para o próximo exercício. Em síntese, os resultados de 2025 do VICI Properties foram positivos e ratificam a resiliência do modelo de negócio. A companhia forneceu um guidance para 2026 estimando o AFFO por ação entre US$2,42 e US$2,45, o que sinaliza continuidade no crescimento orgânico. Para o investidor de valor, o VICI permanece como uma alternativa de renda sólida, beneficiada por contratos de longo prazo e uma gestão de capital disciplinada.