O Prologis, líder global em logística real estate, encerrou o quarto trimestre de 2025 apresentando uma performance operacional sólida, consolidando um ano de recordes em atividades de locação. O grupo reportou um lucro líquido por ação diluída de US$ 1,49, superando os US$ 1,37 registrados no mesmo período de 2024. Este resultado reflete a resiliência do portfólio em um ambiente macroeconômico de ajustes, impulsionado pela estabilização da demanda em mercados-chave e pela execução estratégica de sua plataforma de dados e energia. Em termos de receita, o Prologis totalizou US$ 2,10 bilhões no 4T25, o que representa um crescimento de aproximadamente 7,8% em relação aos US$ 1,95 bilhão reportados no 4T24. No acumulado do ano de 2025, a receita operacional alcançou US$ 8,20 bilhões. O principal indicador de rentabilidade para REITs, o Core FFO (Core Funds From Operations), foi de US$ 1,44 por ação no trimestre, ligeiramente abaixo dos US$ 1,50 do ano anterior, mas em linha com as projeções do mercado e no topo do guidance fornecido pela gestão. Os indicadores operacionais demonstraram a manutenção da alta qualidade dos ativos, com uma ocupação média de 95,3% no trimestre e uma taxa de retenção de clientes de 77,7%. Um dado de destaque foi o volume recorde de novos contratos assinados em 2025, totalizando 228 milhões de pés quadrados. No 4T25, o crescimento do Net Effective Rent (aluguel líquido efetivo) nas renovações foi de expressivos 43,8%, evidenciando o robusto mark-to-market que o Prologis ainda captura em seu portfólio. Quanto à alocação de capital, o Prologis manteve uma postura disciplinada, com US$ 517 milhões em aquisições e US$ 1,02 bilhão em início de novos desenvolvimentos (development starts), dos quais 47,9% já operam sob a modalidade build-to-suit. Paralelamente, o grupo realizou desinvestimentos estratégicos de US$ 1,89 bilhão, visando a reciclagem de portfólio para ativos de maior potencial de valorização. A estratégia de expansão em infraestrutura digital avançou significativamente, com o pipeline de energia para data centers atingindo 5,7 gigawatts. O crescimento do Same-store NOI (Lucro Operacional Líquido no conceito de mesmas propriedades) foi de 5,7% em base caixa, superando o ponto médio das projeções anteriores. Este desempenho é reflexo da capacidade do Prologis em repassar preços e gerir custos operacionais de forma eficiente, mesmo com a vacância do mercado logístico dos Estados Unidos situando-se em patamares próximos a 7,4%. A gestão destacou que a absorção líquida no mercado americano voltou a superar as entregas de novos estoques, sinalizando um ponto de inflexão positivo. A estrutura de capital permanece como um dos pilares de segurança da tese, com uma liquidez total de aproximadamente US$ 7,6 bilhões ao final de 2025. A relação dívida sobre EBITDA ajustado encerrou o período em 5,3x, com um custo médio de dívida de 3,3% e prazo médio de vencimento de 8,2 anos. Essa posição financeira confortável permite ao Prologis navegar por ciclos de juros elevados sem comprometer sua capacidade de investimento ou a distribuição de dividendos. Para o ano de 2026, o Prologis forneceu um guidance otimista, projetando um Core FFO entre US$ 6,00 e US$ 6,20 por ação. A expectativa é de que a ocupação média se mantenha entre 94,75% e 95,75%, com o crescimento do Same-store NOI em base caixa variando entre 5,75% e 6,75%. A projeção sugere que o momento de baixa nas locações observado em trimestres anteriores foi superado, abrindo espaço para uma aceleração nos ganhos a partir do segundo semestre de 2026. Os pontos de atenção positivos concentram-se na rápida expansão para o segmento de data centers e infraestrutura de energia, que surge como uma avenida de crescimento complementar ao logístico tradicional. Além disso, a retomada do e-commerce, que representou cerca de 20% da atividade de locação em 2025, fortalece a demanda por espaços de last-mile. Por outro lado, o investidor deve monitorar o ritmo de absorção de novos estoques no mercado global, que ainda pode gerar volatilidade pontual nas taxas de ocupação em regiões específicas. Em avaliação final, os resultados do 4T25 foram positivos e reforçam a liderança setorial do Prologis. A capacidade de entregar um crescimento consistente em rendimentos e, simultaneamente, preparar o terreno para a próxima década com investimentos em tecnologia e energia, posiciona o ativo de forma defensiva e com viés de crescimento. A visibilidade dos fluxos de caixa futuros, garantida pelo escalonamento dos vencimentos de contratos e pelos altos spreads de renovação, oferece segurança quanto à continuidade da tese de investimento.