O NNN REIT anteriormente denominada National Retail Properties, encerrou o exercício de 2025 com uma performance operacional resiliente, consolidando sua estratégia de crescimento via aquisições e manutenção de relacionamentos de longo prazo com inquilinos. No quarto trimestre de 2025, a companhia reportou uma expansão recorde de seu portfólio, atingindo a marca de 3.692 propriedades distribuídas por 49 estados norte-americanos. O período foi marcado por uma execução eficiente em um ambiente de taxas de juros elevadas, onde a gestão priorizou a reciclagem de capital e a manutenção de uma liquidez robusta. No âmbito dos indicadores operacionais, a taxa de ocupação do portfólio apresentou uma melhora sequencial expressiva, situando-se em 98,3% ao final de dezembro de 2025, o que representa uma elevação de 80 pontos-base em relação ao terceiro trimestre. O prazo médio ponderado dos contratos de locação remanescentes (weighted average lease term) encerrou o período em 10,2 anos, conferindo alta visibilidade ao fluxo de caixa. Durante o quarto trimestre, a NNN investiu US$ 183,1 milhões em 55 novas propriedades, com uma taxa de capitalização inicial (cap rate) de 7,4% e contratos com prazo médio de 18,1 anos, demonstrando disciplina na alocação de capital. Financeiramente, a receita total no quarto trimestre de 2025 atingiu US$237,5 milhões, superando as projeções de mercado e refletindo um crescimento sólido em comparação aos US$218,5 milhões registrados no mesmo período de 2024. No acumulado do ano, a receita total somou US$926,2 milhões, representando um aumento de 6,5% frente ao exercício anterior. O lucro líquido por ação diluída no quarto trimestre foi de US$0,51, superando a estimativa de US$0,48, enquanto o indicador de Adjusted Funds From Operations (AFFO) por ação atingiu US$0,87, um crescimento de 6,1% em base trimestral interanual. Em termos anuais, o AFFO por ação totalizou US$3,44 em 2025, um incremento de 2,7% em relação aos US$3,35 reportados em 2024. Este desempenho permitiu à companhia elevar seu dividendo anual para US$2,36 por ação, marcando o 36º ano consecutivo de aumentos, um dos históricos mais longevos do setor de REITs. O Aluguel Base Anualizado (ABR) também apresentou evolução positiva, o que representa um crescimento de 7,8% em relação ao encerramento de 2024, impulsionado majoritariamente pelo volume recorde de aquisições. A estratégia de reciclagem de ativos foi um componente vital para os resultados, com a venda de 116 propriedades ao longo de 2025, gerando proventos líquidos de US$190,5 milhões. É relevante destacar que essas desestatizações ocorreram a um cap rate médio de 6,4%, permitindo que a companhia reinvestisse esse capital em novas aquisições com taxas de retorno superiores (7,4%). Essa arbitragem positiva de taxas é fundamental para a criação de valor, especialmente em um cenário onde o custo da dívida nova permanece sensível às flutuações das taxas do Tesouro norte-americano. A estrutura de capital da NNN permanece como um diferencial competitivo, apresentando uma alavancagem de 5,6x e uma maturidade média da dívida de 10,8 anos, sem vencimentos significativos no curto prazo. No início de 2026, a empresa já demonstrou proatividade ao utilizar US$200,0 milhões de seu novo empréstimo a prazo (term loan) para reforçar sua posição financeira. A manutenção de todos os ativos sem ônus (unencumbered) garante à gestão flexibilidade total para navegar em diferentes ciclos econômicos sem comprometer a garantia real do portfólio. Avaliamos os resultados de 2025 como muito positivos, demonstrando que o modelo de negócios de varejo de conveniência e serviços continua a entregar previsibilidade e crescimento. A capacidade de bater recordes de aquisição em um mercado de capitais restritivo reforça a solidez das relações de sale-leaseback da companhia. Para 2026, a introdução do guidance de AFFO entre US$3,52 e US$3,58 por ação indica uma continuidade na trajetória de crescimento moderado, projetando um aumento de aproximadamente 3,2% no ponto médio. Entre os pontos de atenção positivos, destacamos a diversificação setorial, com exposição a 37 indústrias diferentes, o que mitiga riscos de concentração em nichos específicos do varejo. A taxa de renovação de contratos também se manteve acima da média histórica, com 55 das 64 renovações no trimestre sendo realizadas a valores superiores ao aluguel anterior. Por outro lado, um ponto de monitoramento negativo é a compressão de spreads de investimento, já que o custo de capital próprio e de dívida subiu, exigindo que a NNN mantenha uma disciplina rigorosa para não sacrificar a rentabilidade marginal das novas aquisições. Olhando para o futuro, a perspectiva permanece favorável para investidores focados em renda estável. Embora a NNN apresente um ritmo de crescimento orgânico mais lento comparado a alguns pares que utilizam fusões e aquisições de grande porte, sua abordagem granular minimiza riscos de integração e de crédito. O foco em contratos triple-net de longo prazo com inquilinos não-grau de investimento (non-investment grade), mas com balanços saudáveis, deve continuar sendo o motor principal de geração de valor, protegendo o fluxo de dividendos contra pressões inflacionárias. Em suma, a transição para a marca NNN REIT reflete uma companhia madura e focada em sua competência central. Os resultados de 2025 confirmam que a empresa possui os fundamentos necessários para atravessar períodos de volatilidade macroeconômica sem comprometer sua política de distribuição de capital. O desafio para 2026 será manter o volume de originação de novos negócios sem elevar excessivamente o perfil de risco do portfólio, garantindo que o crescimento do AFFO continue superando a inflação dos custos operacionais e financeiros.