O XP Malls (XPML11) segue entre os maiores fundos imobiliários do segmento de shopping centers, com uma estratégia baseada na aquisição de participações em empreendimentos relevantes e na parceria com grandes administradoras. O fundo reúne atualmente uma carteira diversificada, com presença em diferentes regiões do país e exposição predominante ao Sudeste. Um dos principais diferenciais do XPML11 continua sendo a qualidade de parte de seu portfólio. Ativos como Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade Jardim e Shopping Cidade São Paulo ajudam a diferenciar a carteira, enquanto a estratégia de participação minoritária permite ao fundo atuar ao lado de alguns dos principais operadores do setor. Os dados mais recentes mostram, porém, um ambiente operacional mais desafiador. Em julho de 2026, as vendas dos shoppings do portfólio somaram cerca de R$ 1,5 bilhão, com queda de 1,7% na comparação anual. Ainda assim, o NOI caixa por metro quadrado avançou 3,7%, mostrando uma relativa capacidade de preservação dos resultados. A vacância encerrou julho em 4,7%, enquanto a inadimplência líquida ficou em 2,2%. O custo médio de ocupação foi de 11,7%, e os indicadores Same Store Sales e Same Store Rent apresentaram variações de 0,1% e 4,4%, respectivamente. Os números reforçam a resiliência operacional da carteira, embora o crescimento das vendas permaneça bastante limitado. O cenário do varejo brasileiro ajuda a explicar essa dinâmica. Juros elevados, crédito mais restrito e maior comprometimento da renda continuam pressionando o consumo e a situação financeira de diversos lojistas. Para o XPML11, a qualidade dos ativos e a diversificação ajudam a reduzir parte desses riscos, mas o próprio fundo reconhece que a geração de resultados está abaixo do orçamento previsto para 2026. Mesmo nesse cenário, o XPML11 manteve a distribuição de R$ 0,92 por cota, patamar que vem sendo sustentado há mais de dois anos. Parte dessa previsibilidade foi construída com ganhos obtidos em reciclagens e vendas de ativos, formando uma reserva de resultados. Ao final de julho, o saldo acumulado não distribuído era de aproximadamente R$ 122,5 milhões, equivalente a R$ 1,91 por cota. Esse ponto merece atenção porque a estabilidade dos rendimentos não depende exclusivamente da geração recorrente dos shoppings. A utilização gradual das reservas pode ajudar a preservar os dividendos em períodos mais fracos, mas, sem uma recuperação operacional ou novos resultados extraordinários, a distribuição poderá se aproximar mais da capacidade recorrente de geração do fundo. Na frente de expansão, o XPML11 assinou um memorando de entendimentos para adquirir 60% do São Bernardo Plaza Shopping por cerca de R$ 331,1 milhões. A operação prevê uma parcela de aproximadamente R$ 231,8 milhões no fechamento e outra de R$ 99,3 milhões em até 24 meses, corrigida pelo CDI, ainda dependendo das condições e aprovações necessárias. O XPML11 combina um dos portfólios mais diversificados e qualificados do setor com uma gestão ativa e forte capacidade de realizar transações. Por outro lado, a alavancagem, o ambiente mais fraco para o varejo e a necessidade de acompanhar a sustentabilidade dos rendimentos seguem como pontos importantes. O momento do fundo mostra uma carteira resiliente, mas inserida em um cenário que exige atenção à evolução do resultado recorrente e das próximas movimentações da gestão.