O péssimo cenário econômico do Brasil, marcado por inflação desancorada, incerteza política e juros elevados, não impediu o crescimento de alguns fundos imobiliários. A forma de crescimento dos FIIs, porém, não foi a tradicional emissão, na qual os recursos são captados junto a cotistas pessoa física, mas sim a emissão de cotas para troca por imóveis. Esse tema ainda causa controvérsia no mercado, pois, por se tratar de uma modalidade relativamente nova, seus benefícios e riscos ainda estão sendo conhecidos. O fato é que, como ocorre em outros mercados, alguns gestores utilizaram o novo formato com competência, aumentando a qualidade dos FIIs, enquanto outros aproveitaram a oportunidade para elevar sua remuneração, sem o devido alinhamento de interesses com os cotistas. O XPLG11 realizou duas emissões entre 2025 e 2026, aumentando seu patrimônio em mais de R$2 bilhões. Acreditamos que o fundo foi um dos que atuaram de maneira competente nesse processo, o que se confirma ao observarmos a evolução do portfólio no período. Um dos grandes problemas do fundo já foi a exposição a inquilinos de baixa qualidade, como Supermercado Dia, Americanas e Via Varejo, situação que foi solucionada. É verdade que o portfólio atual apresenta concentração relevante no Mercado Livre, responsável por 23% da receita. Entretanto, houve uma clara melhora na saúde financeira dos inquilinos. De janeiro de 2025 a julho de 2026, o fundo passou de um portfólio com 1 milhão de m² para 1,7 milhão de m², de 18 para 31 imóveis e de 70 para 92 locatários. Gostamos do aumento da diversificação do fundo pelo fato de ela não ter afetado a qualidade do portfólio como um todo, já que as novas aquisições mantiveram um bom padrão. Nem só de boas notícias vive o fundo, já que 2026 foi marcado por uma grande quantidade de contratos vencendo, o que elevou a vacância física de 3,5% para 8,8%. A aquisição de ativos que já possuíam áreas vagas também contribuiu para o aumento do indicador. Olhando pelo lado positivo, 2027 apresenta poucos vencimentos programados, o que dá tempo hábil para a gestão trabalhar na redução da vacância. Além disso, os dois ativos com maior área desocupada do fundo estão localizados em regiões atrativas. A região de Cajamar apresenta vacância de 7,52%, enquanto o Grande ABC registra 10,64%. Por isso, acreditamos na capacidade da gestão de solucionar esse problema no curto e médio prazo. O impacto da vacância mais elevada ainda não foi sentido nos dividendos, pois o XPLG11 conta com renda mínima garantida em alguns de seus imóveis. A RMG é um mecanismo que gera receita de forma artificial até determinada data. Portanto, caso a vacância não seja solucionada até o fim desse período, os dividendos poderão ser afetados. Embora exista preocupação em relação à RMG, a chance de os dividendos do fundo serem afetados no curto prazo é pequena, pois a reserva de resultados é de R$0,77/cota. O ritmo de consumo dessa reserva é baixo e, nos últimos 12 meses, o XPLG11 foi capaz de reforçá-la por meio da negociação de ativos. O guidance de dividendos do fundo está entre R$0,79/cota e R$0,85/cota, sendo que o pagamento de R$0,82/cota já se mantém há 19 meses. Com base na cotação atual do fundo, esse valor equivale a um yield mensal de 0,91% e anual de 10,94%.