O ITRI11 é um fundo muito novo, criado em 2024, em meio à onda de lançamento dos chamados hedge funds imobiliários. Essa classe de FII também é recente e ainda pouco explorada no mercado. O objetivo desses fundos é funcionar de forma semelhante a um multimercado, podendo investir no setor imobiliário por meio de FIIs, CRIs, ações, FIPs, entre outros ativos. O ITRI11 nasceu com a expectativa de entregar um retorno de 16% ao ano durante seus três primeiros anos, considerando tanto a valorização das cotas quanto a distribuição de rendimentos. Entretanto, o desempenho apresentado até o momento está muito distante do esperado, já que a cotação do fundo se desvalorizou cerca de 28% desde o IPO. O principal fator responsável por essa forte queda foi a mudança do cenário macroeconômico, sobretudo o aumento das expectativas para a taxa de juros. Como sabemos, quando as projeções de juros sobem, a tendência é de desvalorização dos ativos de renda variável. Embora o ITRI11 tenha liberdade para investir em diferentes classes, a gestão optou por iniciar suas atividades com grande concentração em outros fundos imobiliários. Dessa forma, seu patrimônio e sua cotação vêm apresentando um comportamento semelhante ao dos fundos de fundos, conhecidos como FOFs. Os FOFs dependem da valorização dos fundos imobiliários para entregar bons resultados. Por isso, a gestão precisou adotar medidas para evitar impactos negativos relevantes sobre os rendimentos. A escolha foi ampliar a concentração em crédito, tanto diretamente, por meio de CRIs, quanto indiretamente, por meio de fundos de CRI. Atualmente, a soma dessas duas exposições representa quase 50% da carteira. Com isso, o ITRI11 mantém uma boa média de dividendos. O guidance divulgado pela gestão varia entre R$0,75 e R$0,85 por cota. Além disso, o fundo possui uma reserva de resultados equivalente a R$0,69 por cota, que pode ser utilizada para estabilizar os pagamentos. Apesar de não gostarmos dos FOFs no cenário atual, é preciso reconhecer que o ITRI11 oferece um retorno interessante, principalmente quando consideramos sua cotação próxima de R$74. Com base nesse valor, estimamos um dividend yield mensal entre 1,01% e 1,15%. Vale destacar que o fundo entrega esse resultado mantendo uma carteira de FIIs de boa qualidade. Muitos FOFs do mercado investem em ativos com baixa liquidez ou em fundos da própria gestora, enquanto o ITRI11 possui exposição relevante a fundos conhecidos e aprovados por nós. Sua maior posição é o XPML11, que consideramos o melhor fundo de shoppings da Bolsa. Entre as cinco maiores posições, também aparecem dois fundos de papel de ótima qualidade e o BRCO11, um bom fundo de logística. Considerando o desconto em relação ao valor patrimonial, o nível dos dividendos e a qualidade da carteira, enxergamos diversos fatores que sustentam uma tese positiva de investimento.