É impossível falar do XPML11 sem começar por sua alavancagem. O fundo está no centro das atenções do mercado em 2025, devido ao elevado volume de obrigações a vencer até o fim do ano. Para entender como se chegou a essa situação, é necessário observar as movimentações realizadas em 2024. No início do ano passado, o XPML11 possuía R$3,6 bilhões; ao final, alcançou R$6,5 bilhões. Foram realizadas as duas maiores emissões de cotas do fundo, que resultaram em 14 aquisições. Em 2025, a gestão manteve a estratégia, realizando mais 4 aquisições e a 12.ª emissão, ainda que de menor porte. No total, o XPML11 realizou 18 aquisições e 3 vendas em dois anos. Como o valor das compras superou os recursos captados, foi necessário recorrer à alavancagem. O valor bruto dessa alavancagem cresceu 95,31%, atingindo R$1,3 bilhão em julho de 2025. Existem duas principais formas de alavancagem em um FII: a securitização e o pagamento parcelado. No caso do XPML11, o crescimento das dívidas veio, majoritariamente, do pagamento parcelado, cujas obrigações por aquisição aumentaram 808,80% no período analisado. O principal benefício desse modelo é o \_seller’s finance\_, que permite ao fundo gerar receita integral mesmo pagando apenas parte do imóvel, aumentando dividendos no curto prazo. Contudo, seu prazo é mais curto, com vencimentos geralmente em até três anos, o que pressiona o caixa. A alavancagem do XPML11 representa 25% do patrimônio líquido — um patamar elevado, mas ainda gerenciável. Seu custo não é alto, já que a maior parte das dívidas não gera juros. O maior risco está no prazo: há R$693 milhões a pagar em dezembro de 2025. Atualmente, o fundo possui apenas R$123 milhões em caixa, o que torna a captação de novos recursos uma urgência. As opções da gestão incluem nova emissão de cotas, venda de ativos ou securitização de recebíveis. A última é a mais provável, apesar do impacto negativo nos rendimentos. Caso a securitização se concretize, o dividendo poderá cair de R$0,92 para R$0,80 por cota, resultando em um \_yield\_ mensal de 9,72%, ainda próximo da média do setor. Apesar do risco, o cenário indica que o retorno continuará atrativo, mesmo com a redução. A alavancagem permitiu ao fundo crescer de forma acelerada e diversificar o portfólio. O número de shoppings subiu de 17 para 26, e a concentração de receita no principal ativo caiu de 20% para 11%, reduzindo riscos e fortalecendo a resiliência do fundo. O XPML11 também se destaca por sua eficiência operacional. Seu \_NOI\_ por metro quadrado é de R$120,67, bem acima da média dos FIIs de shoppings, de R$85,64. Além disso, apresenta vacância histórica inferior à dos concorrentes, com taxa atual de apenas 4%.