É com o velho ditado “água mole em pedra dura, tanto bate até que fura” que começamos esta análise. O VRTA11 é um fundo bem antigo no mercado, com histórico consistente de geração de resultado, mas que começou a apresentar alguns problemas que persistem há alguns anos. Por muito tempo foi possível relevar alguns deles, mas essa paciência chegou ao fim, principalmente pela existência de pares mostrando maior competência. O primeiro ponto que merece atenção é a dificuldade de retenção de talentos da Fator. A gestora do fundo costuma ser um ponto de passagem de vários profissionais, mas isso não é bom para o fundo, que perde continuidade no trabalho. Mais uma vez, vimos o gestor do fundo ser trocado, de forma que se torna mais difícil prever os próximos movimentos do VRTA11. Ainda sobre problemas na gestão, vimos nos últimos dois anos, principalmente, movimentos desagradáveis do fundo, do tipo que levanta suspeitas sobre conflitos de interesse. Essa tem sido uma polêmica do mercado de fundos imobiliários, pois vimos muitas gestoras “lavando as mãos umas das outras”, trocando ativos e financiando a emissão de novos produtos. A Fator esteve envolvida em alguns casos, o que gera desconfiança sobre se o interesse do cotista é o mais importante dentro da casa. Suspeitas e suposições perdem força quando o resultado gerado é atrativo. No caso do VRTA11, ele não é ruim, mas tem ficado abaixo de pares relevantes e com menos asteriscos que o fundo. O VRTA11, nos últimos 12 meses, entregou menos dividendos que PCIP11 e VGIP11. Os dois concorrentes em questão têm qualidade comprovada e estão mais descontados no mercado, ou seja, são oportunidades melhores. O RBRR11, embora entregue menos dividendos, tem uma gestora mais confiável e uma carteira mais segura. Seu preço também está mais descontado que o do VRTA11, de modo a compensar a renda menor. Portanto, poderíamos manter a recomendação do fundo, já que ainda vemos potencial de valorização, porém essa não é a decisão ideal. Sair do VRTA11 para comprar outros fundos de papel aumenta a expectativa de retorno, por isso trazemos esta nova atualização.