O VISC11 continua sendo um fundo de shoppings que divide opiniões. Por um lado, ele segue entregando o portfólio mais diversificado do segmento, mas a confiança no trabalho da Vinci é mais fraca quando comparada à de outras gestoras do mercado. Essa dualidade sempre criou uma linha tênue entre a recomendação de compra ou venda do VISC11. Quando olhávamos outros indicadores, o fundo também apresentava qualidade mediana, suficiente para uma recomendação positiva, mas longe de estar entre as principais opções do setor. Entretanto, no último ano, a distância entre a qualidade do VISC11 e a de seus principais concorrentes aumentou. Como mencionado, ninguém entrega mais diversificação do que ele, já que são 30 shoppings no portfólio, contra 24 do segundo colocado, o XPML11, e 20 do terceiro, o HGBS11. Porém, se olharmos para a média de vacância nos últimos dois anos, o VISC11 apresenta o pior resultado quando comparado a XPML11, HGBS11, PMLL11 e HSML11. Ainda nesse grupo de cinco FIIs, o VISC11 foi o penúltimo na distribuição de dividendos nos últimos 12 meses. Considerando a cotação atual do fundo, seu yield mensal é de 0,77%, contra 0,84% do XPML11 e 0,94% do PMLL11. Vale destacar que os dois concorrentes possuem uma alavancagem inferior à do fundo da Vinci e, mesmo assim, são capazes de gerar maiores rendimentos. A alavancagem do VISC11 equivale a 22,95% do patrimônio líquido, patamar considerado elevado. O montante de dívida do fundo é de R$781 milhões, sendo que R$148 milhões serão pagos ainda em 2026. Por contar com um caixa de R$184,9 milhões, o cenário para este ano é confortável. Entretanto, para 2027 e 2028, estão previstos mais R$319 milhões em pagamentos, o que indica a necessidade de venda de imóveis ou de nova emissão de cotas. A Vinci deixou claro, no relatório gerencial do fundo, que buscará soluções para levantar mais capital. A negociação de ativos é um bom caminho, mas vem sendo pouco utilizada no VISC11, já que sua última venda foi realizada em 2023. A situação do VISC11 pode ser resumida de maneira simples: o fundo enfrenta alguns desafios de curto prazo, com vacância acima dos pares e nível elevado de alavancagem. Além disso, seu dividendo é inferior ao da concorrência. No quesito alavancagem, não há urgência na solução, pois o ano de 2026 está coberto. Contudo, caso não sejam observadas movimentações relevantes até o segundo semestre deste ano, já será válido acender um sinal de alerta. Em relação aos dividendos, o VISC11 conta com uma reserva acumulada de R$1,21/cota, suficiente para torná-lo competitivo em relação aos seus concorrentes. No entanto, a Vinci tem optado por utilizar esse estoque para estabilizar a distribuição. O VISC11 não se tornou um fundo ruim; apenas viu seus concorrentes encurtarem a distância ou até mesmo ultrapassá-lo em quesitos de qualidade. Como o capital do investidor é limitado, é necessário avaliar se faz sentido manter um fundo com mais pontos de atenção do que outras opções disponíveis no mercado.