Em novembro de 2025, o TEPP11 aprovou o desdobramento de suas cotas na proporção de 1 para 10. Com isso, cada cotista recebeu nove novas cotas para cada uma que possuía, e a cotação foi automaticamente dividida por 10. Embora o desdobramento não gere ganho financeiro direto, ele contribui para aumentar a liquidez do fundo ao torná-lo mais acessível. Como resultado, a liquidez do TEPP11 triplicou após a operação. Destacamos essa movimentação porque o fundo passou a ser negociado próximo a R$10, o que pode gerar uma percepção equivocada de que ele está "barato". É importante lembrar que o conceito de “barato” ou “caro” está relacionado ao valor justo do fundo, e não apenas ao valor nominal de sua cota. Atualmente, o TEPP11 está cotado a R$8,75, enquanto nossa estimativa de valor justo é de aproximadamente R$9,50 — o que representa um desconto de cerca de 8%. O TEPP11 é um exemplo claro de que a cotação nem sempre reflete os fundamentos do ativo. Nos últimos cinco anos, o fundo apresentou uma desvalorização de 3,21% no preço de mercado, apesar de uma evolução significativa em sua qualidade desde 2021. Em janeiro de 2021, o fundo possuía 30 mil m² de área bruta locável (ABL), distribuída em quatro imóveis, e pagava R$0,05 por cota. Atualmente, são 52 mil m² divididos em seis ativos e uma distribuição mensal de R$0,075 por cota. Isso representa um crescimento de 50% no rendimento, frente a uma inflação acumulada de 33,14% no mesmo período. A vacância, que era de 17%, está atualmente em 0%, com 27 meses consecutivos sem nenhuma área vaga. O preço de um fundo no mercado é influenciado por diversos fatores, muitos dos quais externos, como a taxa de juros. Apesar das melhorias na diversificação, no aumento dos rendimentos e nas reformas realizadas nos imóveis, o TEPP11 ainda é negociado por um valor inferior ao de 2021. Trata-se, portanto, de um exemplo evidente de oportunidade no mercado de FIIs. Para 2026, a expectativa é de continuidade nos bons resultados do fundo. No último relatório gerencial, a gestão já antecipou alguns planos para o ano, como a reforma do lobby do Edifício Fujitsu e as melhorias previstas para o Top Center. O Top Center foi a aquisição mais recente do fundo, concluída em dezembro de 2025. O imóvel exemplifica claramente a estratégia do TEPP11: possui localização privilegiada, porém apresenta padrão construtivo inferior e diversas oportunidades de ganhos operacionais. A Tellus já comunicou que pretende reformar a fachada do imóvel, implementar certificações ambientais, substituir a administração, entre outras melhorias. Atualmente, o aluguel médio praticado na região é de R$100/m², enquanto o valor cobrado no imóvel é de apenas R$70/m². Considerando o histórico da gestora, é bastante provável que este venha a ser mais um caso de reestruturação bem-sucedida. O Top Center apresenta atualmente uma vacância de 18,2%. Sua entrada na carteira encerrará a sequência de 27 meses consecutivos de ocupação total no portfólio do TEPP11. A estimativa é de que o fundo reporte uma vacância de 4,66% no próximo mês — dado que não deve ser interpretado de forma negativa. Além do espaço para valorização do aluguel, a gestão também buscará aumentar a ocupação do ativo. Em resumo, o Top Center representa um desafio assumido pela Tellus para o ano de 2026, mas, diante da qualidade do trabalho da gestora, há potencial para resultados bastante positivos. No TEPP11, um fato que não surpreende é o pagamento extraordinário de dividendos entre março e julho. A última parcela da venda do Condomínio São Luiz será recebida em fevereiro e permitirá o aumento da distribuição para cerca de R$0,131 por cota durante cinco meses. Com base na cotação mais recente do fundo, isso representa um dividend yield de 1,50% ao mês.