O mercado de lajes corporativas em São Paulo segue em trajetória de recuperação, com redução gradual dos espaços vagos desde 2023. Em 2025, a vacância caiu de 17,7% no primeiro trimestre para 16,2% no segundo, sustentada por absorção líquida positiva, embora tímida. Esse movimento é heterogêneo entre regiões, exigindo análise segmentada para compreender melhor a dinâmica do setor. Segundo dados da Colliers, a taxa média de vacância para lajes A+ e A em São Paulo é de 18%. Entre as 14 regiões analisadas, seis apresentam vacância inferior a 10%, incluindo Faria Lima e Nova Faria Lima, que registram apenas 2% e 6%, respectivamente. Nessas áreas, a escassez de espaços eleva o preço médio dos aluguéis para R$270/m², tornando o custo de ocupação um fator decisivo para inquilinos. Diante desse cenário, regiões secundárias como Chucri Zaidan e Berrini vêm ganhando espaço, oferecendo lajes de padrão A+ a preços médios de R$99/m² e R$92/m². Uma empresa que pagaria R$320.000/mês na Faria Lima pode reduzir esse custo para cerca de R$110.000/mês em Chucri Zaidan. A busca por alternativas mais acessíveis reflete a necessidade de adaptação das empresas ao ambiente macroeconômico desafiador. No caso do PVBI11, o fundo vive um momento atípico. Em seus 59 meses de operação, 75% do tempo apresentou vacância abaixo de 10%, chegando a 99,9% de ocupação nos anos críticos da pandemia. Atualmente, a vacância alcança 20%, influenciada por aquisições de imóveis desocupados, mudanças estratégicas de inquilinos e cenário econômico adverso. Entre os sete ativos do portfólio, quatro possuem áreas vagas: FL 4.440, The One, Vila Olímpia Corporate e Union Faria Lima, localizados em regiões premium de São Paulo. Apesar da qualidade AAA (AA no caso do The One), o desempenho desses imóveis está aquém do observado em ativos similares nas mesmas regiões, reforçando que o principal entrave é macroeconômico. Caso os imóveis do PVBI11 alcancem a média de ocupação de suas regiões, a vacância consolidada cairia para 7,5%, elevando o dividendo para R$0,55/cota — cerca de 10% acima do atual. Em cenário de ocupação total, a receita potencial do fundo é de R$0,69/cota, com dividendo máximo estimado em R$0,61/cota. Nos últimos 12 meses, o fundo gerou R$6,63/cota de resultado distribuível, pagando R$6,55/cota e acumulando reserva de R$0,16/cota. Parte dessa reserva já vem sendo utilizada para sustentar os rendimentos, e sem novas locações, há risco de redução de dividendos a partir de 2026. O investidor que aposta no fundo troca dividendos mais altos em outros FIIs por potencial de valorização futura. A queda da taxa Selic é crucial não apenas para valorização geral dos FIIs, mas também para acelerar a recuperação operacional do PVBI11, tornando-o duplamente dependente desse movimento. A expectativa é de que a melhora econômica incentive novas ocupações, reduzindo vacância e restabelecendo a estabilidade da renda. Mesmo nos cenários mais otimistas, o PVBI11 não será um fundo de alta distribuição recorrente de dividendos. Seu potencial de retorno está na qualidade ímpar do portfólio e na possibilidade de ganhos eventuais com venda de ativos. A recuperação operacional permitirá ao fundo retomar sua estratégia histórica de renda estável com ganhos não recorrentes. Em síntese, o momento do PVBI11 é excepcional e desafiador, mas há fundamentos sólidos para acreditar em sua recuperação. A melhora da economia e a queda dos juros são gatilhos essenciais para redução da vacância, estabilização dos dividendos e consequente valorização das cotas, devolvendo ao fundo o desempenho compatível com a qualidade de seus ativos.