O MALL11 nasceu em dezembro de 2017 e apresentou bons resultados até julho de 2025, quando a Pátria assumiu a gestão do fundo. Agora chamado de PMLL11, o fundo entra em uma nova fase de sua trajetória, e a nova gestora promete realizar algumas mudanças na estratégia, sendo a primeira delas a realização de uma reciclagem mais ativa do portfólio. A gestão ativa já pode ser observada no fundo, pois, em dezembro de 2025, foi anunciada a primeira venda de imóvel. A alienação de toda a participação do fundo no Shopping Bauru esteve atrelada à aquisição de 15% de participação no Suzano Shopping. Ainda assim, foram gerados R$40 milhões de lucro, o equivalente a R$0,58 por cota. Aprovamos a transação, pois o Shopping Bauru apresentava o pior desempenho dentro do portfólio, enquanto o Suzano Shopping está dentro da média. Sem perder tempo, a Pátria anunciou a intenção de adquirir todo o portfólio do RBR Malls, que consiste na participação em três shoppings, todos localizados na cidade de São Paulo. Todas as participações são minoritárias, padrão que deve ser mantido nas negociações futuras. No entanto, o que chama atenção é o perfil do público de dois dos empreendimentos. O PMLL11 possui grande concentração em imóveis com maior número de frequentadores das classes B e C, mas, caso a negociação com o fundo da RBR seja bem-sucedida, dois ativos voltados ao público das classes A e B passarão a fazer parte do portfólio. Vale destacar que os três ativos apresentam resultados bem acima da média da atual carteira do fundo. Os shoppings presentes no PMLL11 apresentaram, no segundo semestre de 2025, um resultado médio de R$109/m², enquanto os imóveis-alvo superam R$200/m² cada. Portanto, a transação irá aumentar a eficiência do fundo. Além da melhoria do perfil dos imóveis em carteira, a nova gestora assumiu o compromisso de manter baixa a vacância do fundo. O PMLL11 apresenta um histórico muito positivo de ocupação, sendo que, em 2025, sua taxa de vacância esteve entre 3% e 4%. Se os números forem mantidos, podemos esperar uma melhoria dos resultados em 2026, visto que as vendas nos imóveis estão crescendo. Obviamente, a Pátria compartilha dessa visão otimista, inclusive projeta que o fundo consiga gerar R$0,95 por cota de maneira recorrente no primeiro semestre de 2026. No segundo semestre de 2025, a receita recorrente foi de R$0,90 por cota; portanto, há uma expectativa de melhoria de 5,56%. Além disso, a postura mais ativa da gestão se reflete em mais lucros esporádicos, de forma que estão previstos R$0,10 por cota de resultado não recorrente para o primeiro semestre deste ano. Segundo as projeções da gestora, o resultado total do fundo será de R$1,05 por cota, o que a levou a aumentar o guidance de rendimentos para R$1 por cota. Com base na cotação mais recente do fundo, seu dividend yield mensal é de 0,94%, e o anual, de 11,29%. Esse nível de distribuição é muito bom para um fundo de shopping. A Pátria assumiu o comando do fundo e colocou mais pimenta na estratégia. O aumento do risco do fundo não vem sem recompensa, já que o dividendo atual é bem superior ao distribuído pela antiga gestora. Até aqui, aprovamos os movimentos realizados, mas é preciso ter cautela para não gerar euforia, uma vez que a própria Pátria já cometeu erros em outros FIIs.